Polen information

Viden om Polen på dansk

 Oversættelse  Guide i Polen   Blog om Polen  Michael Hardenfelt 

Hovedside

Oversættelse fra engelsk og polsk til dansk

Danskundervisning

Guidede ture i Warszawa

 

Kendte polakker                                 Mentaliteten i Polen

Polens historie                                    Polsk sprog                    

Polen efter 1989                                Mad og drikke

Placering og klima                              Natteliv og underholdning

                                                              Kirken

                                                              Warszawa

Levestandard og socialpolitik            Den polske Forfatning

Skattesystemet                                   Det politiske system

Bolig                                                      Politiske spørgsl

 

De politiske partier                              Sundhedsvæsnet

Kommunalt selvstyre                           Undervisningssystemet

Det juridiske system                             Infrastrukturen

 

 

Indholdsfortegnelse:

Bolig

Statistik

Drømmene

Tilmelding

Lejebeskyttelseslov

Udlejning

Udsmidning

Renter & hypotekslån

Nybyggeri

Sociale boliger

TBS-boliger

Boligsikring

Familien i eget hjem

 

   

© Michael Hardenfelt, oktober 2012

Det er tilladt at bringe uddrag af teksten med angivelse af kilde: www.warszawaguide.info

Bolig

Polen er er land med 38 millioner indbyggere. Heraf er omkring 6 millioner så velhavende at de kan købe danske design-produkter og leve et liv som en velstående vesteuropæer. Resten skal på en eller anden måde få enderne til at hænge sammen, og det lykkes også for de fleste, men det kan være vanskeligt, og boligen er her en af de største poster på budgettet.

Statistik

Polen har 335 boliger for hver 1.000 indbyggere. Det er relativt lavt i europæisk sammenhæng, men afspejler nok, at flere generationer ofte bor sammen i en bolig. Det giver 13,4 millioner boliger med sammenlagt 50 millioner værelser (inkl. køkken- og badeværelser) og en gennemsnitlig boligstørrelse på omkring 70 kvadratmeter. I henhold til regeringsanalyser opfylder omkring halvdelen af lejlighederne dog ikke de krav der stilles til en moderne bolig; det drejer sig om dårlig isolering, utidssvarende opvarmning, fugt- og svampeskader, manglende kloakering samt rindende vand og lignende. En del boliger har lokum uden for selve boligarealet.  

52% af befolkningen bor i hus, hvilket er lavt i betragtning af den store andel af befolkningen der bor på landet. I byerne bor omkring 80% i lejligheder.

69% bor i en bolig som er ejet af familien, men yderligere små 20% bor i en andelslejlighed, enten med beboelsesret (som ikke kan sælges/ pantsættes), eller med ejendomsret (som ikke adskiller sig væsentligt fra en almindelig ejerlejlighed.

Drømmene

Det ligger dybt indgroet i de fleste polakkers bevidsthed at man skal eje sin lejlighed. Her allokeres familiens opsparing, og det er det sikre punkt i livet. Flytter man beholder familien ofte den gamle lejlighed, som så lejes ud, mens den venter på at børnene får behov for deres egen bolig. Andelslejligheder med ejendomsret er lige så godt som ejerlejligheder, mens en kommunal lejlighed er noget for mindrebemidlede. Enkelte bor i boliger som er ejet af arbejdsgiveren; specielt store statsvirksomheder som militæret anvender denne model.

Drømmen om ejerbolig hænger nok sammen med et underudviklet udlejningsmarked. Det er meget få professionelle udlejere, blandt andet fordi lovgivningen ikke har skabt et passende regelsæt og økonomiske incitamenter til fremme af privat udlejningsbyggeri. Det fokus der ligger på ens egen bolig er selvfølgelig med til at mindske mobiliteten, og den indenlandske mobilitet er generelt beskeden.

Tilmelding

Kommunerne fører register over folk som bor i deres område, og oplysningerne gives videre til et landsdækkende adresseregister, hvor man kan søge folk, hvis man har en berettiget interesse.

I kommunisttiden var tilmelding ensbetydende med en ”ret” til at bo på den pågældende adresse. Man blev tilmeldt af lejlighedens ejer/ lejer, og ejendommens administrator skrev under på at man var berettiget til at bo i den pågældende bolig. Dette system fortsatte i mange år efter kommunismens fald, og selv om reglerne i dag er væsentligt anderledes lever tilmelding (meldunek) videre i manges bevidsthed som en form for rettighed, og mange udlejere vil være forsigtige med at tilmelde nogen i deres lejlighed. Hvad der dog er endnu mere utroligt er at mange kontorassistenter på de kommunale tilmeldingskontorer også tænker på samme måde, og de gør ofte alt hvad der står i deres magt for ikke at tilmelde borgerne.

I Polen har man fast tilmelding (meldunek staly) og midlertidig tilmelding (meldunek czasowy). Problemet er, at hvis man ikke har en fast tilmelding, så vil mange institutioner ikke betragte dig som et rigtigt menneske. Der kan være problemer med banken, job og offentlige kontorer. Det er derfor vigtigt at have en fast tilmelding, og det har enhver ret til. En lejekontrakt af længere varighed er tilstrækkelig, men kommunekontoret vil som regel gøre alt hvad de kan for at overbevise borgeren om at han ikke er berettiget til fast tilmelding, med mindre han har et skøde eller en lejekontrakt med et boligselskab/ kommunen. I princippet behøver man ikke en gang en lejekontrakt. I henhold til loven er din faste bopæl ”der hvor du bor med henblik på fast bopæl” – og det er borgeren der definerer hvad der for ham er fast bopæl, og hvis kommunen tvivler på at du siger sandheden må de i princippet undersøge sagen. Men uden en lejekontrakt kan det blive meget besværligt; og som nævnt, selv med en lejekontrakt kan det blive besværligt. Tag eventuelt en advokat med når du tilmelder dig. Hele systemet med tilmelding er heldigvis ved at blive ændret, men det kan godt tage noget tid inden ændringerne bliver gennemført.

Lejebeskyttelseslov

Folk kan i princippet smides ud af deres bolig for en række gode grunde, fx hvis de i over 3 måneder ikke betaler husleje. Hvis der er tale om personer med sociale problemer vil retten dog i udsættelseskendelsen betinge sig at vedkommende først anvises en kommunal erstatningsbolig. Det kan kommunen som regel ikke, og lejeren med de sociale problemer bliver boende. Ejeren kan principielt sagsøge kommunen om erstatning på baggrund af den manglende anvisning af erstatningsbolig, som de efter loven er forpligtigede til at skaffe. Antallet af erstatninger er stødt stigende, men mange ser en retssag med kommunen som udsigtsløs eller opslidende, og opgiver på forhånd.

Ellers ligner lejebeskyttelsesloven i Danmark meget den polske, og ukendskabet til loven er endnu mere udbredt end i Danmark – både blandt lejere og udlejere. Mange mennesker tror at der er aftalefrihed på boligudlejningsområdet, men der er en lang række regler som ikke kan fraviges.

Et lejemål som ikke er tidsbegrænset kan kun opsiges med 3 års varsel, og kun såfremt ejeren eller dennes slægtninge agter at benytte boligen. Ellers er lejemålet i princippet uopsigeligt, og princippet for huslejereguleringer er fastsat i loven, og kan ikke afviges. Hvis lejer ikke accepterer en huslejestigning må han sagsøge udlejeren inden for en relativt kort frist, ellers gælder huslejestigningen. Opsigelsesvarslet er 3 måneder fra lejers side, uanset hvad der står i kontrakten.

Tidsbestemte lejemål op til tre år gælder for den tid de er aftalt, men man kan godt aftale at lejeren kan opsige med 3 måneders varsel. Efter 3 år bliver et sådant lejemål automatisk tidsubestemt.

Endvidere kan private udlejere udleje deres bolig ”i særlige tilfælde” (okazjonalnie). Metoden kan ikke benyttes hvis man anses for professionel udlejer. Ved udlejning i særlige tilfælde er der vid aftalefrihed, men det kræver at lejekontrakten underskrives hos en notar, og at udlejeren anmelder lejekontrakten til skattevæsnet (ellers mister lejekontrakten sin særlige status). Endvidere skal lejer have en underskrevet erklæring fra en anden person (garant) om at han i tilfælde af fraflytning kan flytte ind hos garanten. Udlejningsmetoden er for kompliceret til at være populær, men det sker at nogen kun vil udleje på denne måde.

Udlejning

Det er ikke svært at leje en lejlighed i Polen. Bortset fra den kommunale udlejning (som er utilgængelig for almindelige mennesker), så foregår den indledningsvise huslejefastsættelse på markedsvilkår. Langt de fleste udlejere er private mennesker, som af en eller anden grund har 1-3 lejligheder de ikke selv bor i. De vil ofte være følelsesmæssigt tilknyttet til lejligheden, og det vil være klogt ikke kun at se på facts, men også på den person som udlejer lejligheden. Endvidere eksisterer enkelte byejendomme, hvor ejerne har fået dem tilbage, efter at de kommunistiske myndigheder nationaliserede dem efter 2. Verdenskrig. Udlændinge er generelt populære lejere, fordi udlejerne regner med at de fraflytter efter en periode, og i øvrigt forventer nemmere at kunne blive fri for dem, hvis der skulle opstå problemer.

Den nemmeste måde at leje en lejlighed på er at gå hen til en ejendomsmægler. Han vil vise hvad der er tilgængeligt i det område du ønsker at bo i, og formidle alle de nødvendige papirer. Prisen varierer afhængigt af by, men en sådan service koster normalt 50-100% af en måneds husleje. Det er normalt med en måneds depositum, men det kan dog i nogen tilfælde være højere eller ikke eksisterende. Der kan dog ofte opstå problemer med tilbagebetaling af depositum, så hvis man skal leje en lejlighed er det tilrådeligt at forhandle det så langt ned som muligt. En anden måde er selv at sætte en annonce i avisen/ på internettet, eller at lede i sådanne annoncer. Der betales normalt en måneds depositum. Ofte vil el og gas (og eventuelt kabel-tv og internet) blive i ejerens navn, men man kan også aftale at lejeren selv skriver kontrakt med leverandørerne.

En stor del af udlejningslejlighederne bliver udlejet til familie, venner og bekendte, ofte på basis af gentleman-agreements og til nedsat husleje i forhold til markedslejen. Der bliver sjældent betalt skat af disse udlejninger.

Renter og hypotekslån

Kreditværdigheden skal i henhold til de nyeste anbefalinger fra Nationalbanken udregnes på basis af en tilbagebetalingstid på 25 år, men det er muligt at låne for en længere periode, hvis kreditværdigheden er i orden. Lån i udenlandsk valuta har tidligere været meget populære på grund af den høje rente ved zloty-lån, men de sidste års stigninger i særligt schweizer-francen har nu stort set elimineret denne praksis, og mange har fået alvorlige problemer med deres valutalån.

Lån udstedes af bankerne, som har faste retningslinjer for kreditvurdering. Man skal generelt regne med at det som udlænding vil være vanskeligere at opnå et hypotekslån.

Renten er næsten altid variabel, og det er ikke altid helt nemt at gennemskue hvad der er den effektive pris på et lån, og forskellene er ganske betydelige. I henhold til kreditformidleren Open Finance koster et lån på 225.000 zloty over 30 år mellem 1.330 og 1.874 zloty om måneden i renter og afdrag.

Nybyggeri

Nybyggeri i Polen foregår normal på en af følgende måder:

1. Et entreprenørfirma planlægger et boligprojekt med et større antal lejligheder. Firmaet har normalt selv lidt penge, og låner lidt flere i banken. Herefter laves nogle flotte tegninger og der sættes en pris på lejlighederne. Disse kan sælges som ejerlejligheder, men normalt er der tale om andelslejligheder, men forskellen er en teknikalitet. Herefter sælges de endnu ufærdige lejligheder til boligsøgende eller kapitalinvestorer. Hvis projekterne ikke kan sælges hurtigt har entreprenørfirmaet alvorlige problemer, og det samme har de som har købt ufærdige lejligheder.

2. Modellen som ovenstående, bortset fra at bygherren er en andelsboligforening, som allerede råder over flere ejendomme. Det mindsker risikoen for køberne, fordi der er flere til at garantere hvis lejlighederne ikke bliver solgt.

3. Man hyrer en arkitekt og går i gang med at bygge et hus. Enten har/ låner man pengene, eller også bygger man så meget som muligt og tilbygger med årene. Tilbygger-metoden er aftagende, men var den fremherskende metode indtil for ikke så mange år siden.

Priserne på boliger har i de sidste par år været faldende, selv om man ikke har set noget der minder om de fald der har været i Danmark og andre vesteuropæiske lande. Det har også medført at appetitten på nybyggeri er faldet en smule, men der er stadig byggeaktiviteter overalt i Polen.

Sociale boliger

Kommunerne er ansvarlige for at skaffe sociale boliger til de svageste medborgere, og indtil for ikke så mange år siden rådede kommunerne da også over en rimelig portefølje af små lejligheder til rimelige penge. Problemet med kommunale lejligheder er imidlertid dels at de som før 1989 fik en lejlighed i den Polske Folkerepublik stort set alle har fået lov at købe den til en brøkdel af markedsværdien. Ideen i dette har været at skabe kapitalisme og privat ejendomsret, men det kan være vanskeligt at forstå hvorfor lige nøjagtigt de som var så heldige at være lejere af en kommunal lejlighed kunne købe den for priser der ofte lå så lavt som 10% af markedsværdien. Under alle omstændigheder forsvandt disse lejligheder ud af de kommunale system, og kommunen fik stort set ingen penge ud af dem til opførelse af nye lejligheder. Et andet problem er, at når folk først har fået en kommunal lejlighed, så kan de praktisk talt ikke smides ud. Huslejerne er særdeles attraktive i de kommunale lejligheder, og oftest sørger man for at tilmelde yngre slægtninge, således at lejlighederne går ”i arv”, da lejebeskyttelseslovens regler gælder for alle som har beboet lejligheden i en længere periode.

Kommunerne står således med en lovbundet opgave, som de ikke er i stand til at løse. Gælden i mange kommuner nærmer sig det kommunale gældsloft på 60% af kommunens årlige indtægter, og boligbyggeri er en udgiftstung post på budgettet.

TBS-boliger

TBS er en form for andelsboligselskaber, som lejer ud til lavindkomstgrupper. Formen blev etableret i 1995, og skulle udgøre en mellemting mellem kommunale, sociale boliger og andre private boligtyper. Man ville simpelt hen søge at skabe boliger til en gruppe lavindkomstborgere, som ikke havde det så dårligt at de kvalificerede sig til sociale boliger. Boligformen blev støttet at en statslig Landsdækkende Lejlighedsfond, som blev likvideret i 2009, efter at der var blevet bygget omkring 100.000 boliger. En ny form – KTBS – forudser at lejerne skal deltage i finansieringen af byggeriet og på sigt blive ejere af lejligheden.

Boligsikring

Boligsikring udbetales til personer med lave indkomster. Boligsikringen er betinget af at modtageren har et begrænset antal kvadratmeter til rådighed pr. person, samt at den samlede husleje er af en begrænset størrelse – boligsikring kan således primært anvendes til kommunale ejendomme og ved afgift til andelsboliger. I 2010 blev der i gennemsnit udbetalt boligsikring til 5 millioner ansøgere, og den gennemsnitlige boligsikring for hele året var på 171 zloty, så der er ikke tale om et større beløb.

Familien i eget hjem (Rodzina na swoim)

Fra 2006 til 2012 (i henhold til regeringen afskaffes ordningen med udgangen af 2012) støttede regeringen boligkøbere med ”Familien i eget hjem”-ordningen. Statsbudgettet betaler 50% af renteudgifterne de første 8 år. Både ansøgerne og boligen skal opfylde en række krav for at kunne omfattes af programmet.

Generelt har skiftende regeringer siden 1997 søgt at støtte privat boligbyggeri i form af skattelettelser og forskellige andre initiativer, men disse specialordninger ophører nu efterhånden. Som nævnt har der til gengæld ikke været gjort noget for at øge udlejningsbyggeriet.

 

Til navigationstasterne

 

 

Det polske flag

Hovedside

Kendte polakker

Polens historie

Polen efter 1989

Placering og klima

Mentaliteten i Polen

Polsk sprog

Mad og drikke

Kirken

Natteliv og underholdning

Levestandard og socialpolitik

Skattesystemet

Bolig

Brandes i Polen

Den polske Forfatning

Det politiske system

Politiske spørgsmål

De politiske partier

Kommunalt selvstyre

Det juridiske system

Sundhedsvæsnet

Undervisningssystemet

Infrastrukturen

 

Gdansk

Warszawa